19.03.2018: Die Vorsorgewohnung als interessantes Investment
Der Markt für Vorsorgewohnungen erlebt ein anhaltendes Hoch. In Wien sollen heuer mehr als tausend Vorsorgewohnungen auf den Markt kommen. Aber nicht nur innerstädtische Lagen sind gefragt: Vorsorgewohnungen werden auch in den Außenbezirken gesucht, sofern die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung stimmen.
Der von EHL Immobilien (in Zusammenarbeit mit IMMOunited) erstmals publizierte Marktbericht für Vorsorgewohnungen in Wien zeigt: Nach einem rasanten Anstieg von 555 Einheiten im Jahr 2016 auf 950 Einheiten in 2017 wird für heuer ein weiteres Plus von fünf Prozent und damit das Erreichen der Schallmauer von 1.000 Einheiten jährlich prognostiziert.
Damit steigt auch das Investmentvolumen auf einen neuen Rekordwert und wird voraussichtlich erstmals über die Marke von 200 Millionen Euro steigen.
Bei den Mieten wird 2018 ein Plus von etwas mehr als zwei Prozent auf 11,90 Euro/m2 netto ohne USt und Betriebskosten für Neubauwohnungen im Erstbezug prognostiziert. Die stärkste Nachfrage besteht derzeit nach Vorsorgewohnungen mit zwei Zimmern und einer Größe bis zu 50 m².
Markt für Vorsorgewohnungen in Wien auf Höchststand
Das Interesse an Veranlagungen in Wohnimmobilien ist auf einem Höchststand: Aufgrund der stark gestiegenen Bautätigkeit in dem für Vorsorgewohnungen geeigneten Marktsegment gibt es in Wien auch ausreichend viele Angebote, um diese Nachfrage zu decken.
Für den Run auf Vorsorgewohnungen gibt es drei Hauptgründe: Erstens ist angesichts des starken Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen in Wien klar, dass über sehr lange Zeit tendenziell ein Nachfrageüberhang nach Wohnraum bestehen wird.
Zweitens haben zehntausende Privatinvestoren in den vergangenen Jahren mit direkten Immobilienveranlagungen gute Erfahrungen gemacht.
Und Drittens sehen die typischen Vorsorgewohnungskäufer (Freiberufler, leitende Angestellte, Unternehmer etc.) aufgrund der erwarteten anziehenden Konjunktur positiv in die Zukunft.
Kleinere Wohnung, größere Nachfrage
Der starke Anstieg des Veranlagungsvolumens ist aber nicht die einzige bemerkenswerte Entwicklung auf dem Wiener Vorsorgewohnungsmarkt: Die durchschnittliche Größe der Vorsorgewohnungen ist kontinuierlich gesunken und wird 2018 bei ca. 51 m² liegen.
Die stärkste Nachfrage besteht derzeit eindeutig für die kleinsten Einheiten, also Wohnungsgrößen von 42 bis 50 m² mit zwei Zimmern. Hier sind die höchsten Quadratmetermieten zu erzielen und auch mieterseitig geht der Trend aus Kostengründen zu möglichst kleinen Wohnungen mit einer effizienten Raumaufteilung.
Auf die sinkenden Wohnungsgrößen ist es auch zurückzuführen, dass neuerlich steigende Quadratmetermieten in Wien zu erwarten. Freilich: Mieter entscheiden sich primär nach den Gesamtkosten, die Quadratmetermieten sind ihnen weniger wichtig, wenn die Wohnung ansprechend geschnitten ist.
Vorsorgeboom in den Wiener Außenbezirken
Die räumliche Verteilung der Nachfrage nach Vorsorgewohnungen hat sich gegenüber der Situation zu Beginn des Jahrzehnts vollkommen verändert.
Galten damals Entwickler, die Projekte außerhalb des Wiener Gürtels realisierten, noch als Pioniere, so entfallen mittlerweile gut 75 Prozent der neu errichteten Vorsorgewohnungen auf die Außenbezirke.
Gemessen an der Zahl der von 2015 bis 2017 verkauften Vorsorgewohnungen landete der dritte Bezirk (Landstraße) als einziger Zentrumsbezirk unter den Top fünf. Klar an der Spitze lag die Donaustadt, gefolgt von Favoriten und Floridsdorf. Auch der klassische Arbeiterbezirk Meidling konnte sich in der Spitzengruppe platzieren.
Für diese Entwicklung gibt es zwei Gründe: Die Kaufpreise innerhalb des Gürtels sind aufgrund des hohen Interesses von Eigennutzern mittlerweile deutlich gestiegen und außerhalb des Gürtels sind mit den erzielbaren Mieten laut EHL Renditen im Bereich von bis zu 3,8 Prozent möglich.
Trend zu Großbauprojekten
Neben der räumlichen Verschiebung ist auch ein auffälliger Trend zu Großprojekten in Wien festzustellen. Entstanden Vorsorgewohnungen bis vor wenigen Jahren in erster Linie in Objekten mit 20 bis 30 Einheiten, so dominieren jetzt markante Großprojekte mit mehr als 200 Wohnungen den Markt.
Die Bebauung großer Baufelder bietet natürlich auch interessante Möglichkeiten für Investoren und Mieter. Außerdem sind die größten Objekte oft besonders gut an den öffentlichen Verkehr angebunden, und das ist für Nachhaltigkeit und Wertentwicklung mindestens so wichtig wie Zentrumsnähe.
Dass der Wiener Markt für Vorsorgewohnungen Höhenflüge erlebt, hat also vielfältige Gründe - ein Ende dieser Entwicklung ist derzeit nicht abzusehen. |
